よくある質問

A 当事務所は相続・不動産税務に特化した事務所です。
当事務所では次のような業務を行っております。

・不動産所得の確定申告
・不動産売却（譲渡所得）の確定申告
・不動産の所得に関する会社の税務顧問
・相続税・贈与税の申告
・生前対策

税理士が扱う税金は、相続税・法人税・所得税・消費税など様々なものがありますが、すべての税目に精通している税理士はいないといっても過言ではありません。今までの経験等によって、税理士にも得意分野と不得意分野があります。
これはよく医者に例えられますが、医者にも内科・外科・眼科・耳鼻科などの専門分野があるように税理士にも専門分野があるのです。
当事務所の所長は、 税務署・国税局で相続税・所得税（主に譲渡所得）調査・法律審査を中心に元国税調査官として16年以上にわたり勤務した国税OB税理士です。その中で、さまざまな困難な事案やレアなケースにも対応してきました。
これまでの経験から、当事務所の強みは「相続・不動産」に関する分野です。
これらにお困りのみなさまの強い味方になれると自負しております。是非とも当事務所にご相談ください。

A 税理士には守秘義務が法令で課されており、当事務所は法令を遵守することをお約束いたします。したがって、決して外部に漏れることはございません。ご安心ください。

A はい、できます。
当事務所は弁護士、司法書士、行政書士、不動産鑑定士などの専門家と提携しておりますので専門家をご紹介することも可能です。
紹介料などはいただいておりませんのでご安心ください。

【相談例】
・不動産コンサルタント
・不動産売買の相談
・土地の有効活用
・遺産分割
・遺言書のご相談
・相続人間で争いが発生している場合
・不動産トラブルが発生している場合
・不動産契約等の確認
・不動産の法人化を行う際の登記手続き
・相続登記手続き
・認知症などによる資産凍結防止などを目的とした家族信託
・保険コンサルタント
・相続対策(分割、納税、節税)での保険活用

A 日本国内どこでも対応可能です。

A 遠方でも対応させていただいております。
但し、遠方の場合には誠に恐縮ではございますが、「交通費」＋「出張料（地域によって異なります。）」をご負担いただいております。予めご了承ください。

A 初回面談時にお話をお伺いさせていただき、契約前に報酬額を提示して見積書を作成させていただきます。その後、特殊事情が生じない限り、変更することはありません。
仮に、変更が生じる場合には、事前に作業内容・理由をご説明し、了承を得てから作業に取り掛かりますので、どうぞご安心ください。

A 申し訳ございませんが、クレジットカードや電子マネーはご利用いただけません。

A 平日は９時から18時までとなっております。
土日・祝日についても事前にご予約をいただければご対応させていただきます。

A 平日の夜間や土日祝も対応させていただきます（要予約）。
お申込みの際にご希望日時をお知らせいただければ、日程の調整をさせていただきます。平日の夜のお仕事帰りに税務相談をご利用される方も多くいらっしゃいます。
お気軽にお問合せください。

A お客様のご質問に対し、当方も資料等を見ながらでないと判断がつかず、責任を持った回答ができない場合がありますので、事務所でのご面談又はＺＯＯＭなどのビデオ通話での相談をお願いしております。

A 初回相談は無料とさせていただいております。
お気軽にご相談ください。

A はい、当事務所では相談から資産税専門の国税ＯＢ税理士が対応させていただきます。

A 原則として、初回面談については事務所での面談又はテレビ電話（ＺＯＯＭなど）での面談とさせていただいております。
但し、お客様のご要望により、近郊（移動時間が概ね１時間以内）であればお客様のご自宅までお伺いさせていただきます。
その場合には、交通費の負担をお願いしております。

A　平日９時から18時までとなっております。
土日・祝日についても事前にご予約をいただければご対応させていただきます。

A　平日の夜間や土日祝も対応させていただきます（要予約）。
お申込みの際にご希望日時をお知らせいただければ、日程の調整をさせていただきます。平日の夜のお仕事帰りに税務相談をご利用される方も多くいらっしゃいます。
お気軽にお問合せください。

A　当事務所では、相続・不動産税務を得意としていることからアパートの大家さんや地主さん、不動産投資（主にサラリーマンの方）をされている方の確定申告や生前対策のご相談に乗らせていただいております。

A　ご本人以外の相談でも対応可能ですが、ご依頼をいただく場合には、ご本人様とご契約をさせていただくこととなります。

A　もちろん可能です。
「相談をしたら、業務を依頼しなければならない」といったことはございません。
お気軽にお問合せください。

A　もちろん可能です。不動産の規模に関係なく対応させていただいております。
また、税務顧問に限らず、毎年の不動産所得の確定申告の作成も受託しております。事務所としてサービスと報酬の基準はありますが、お客様のご要望にオーダーメイドで応えられるように努めています。

A　お客様ご自身での収集をお願いしております。
収集する資料について、どこに行けばよいかなどを丁寧にご説明させていただきます。
しかし、お忙しい場合など資料収集が困難な場合には、有料となりますが入手できる資料につきましては当事務所が代行で収集することも可能です。

A　税務署への申告書の提出は基本報酬の中に含まれていますので、当事務所で責任を持って提出させていただきます。
お客様自身で税務署に行く必要はありませんのでご安心ください。

A　当事務所の税理士報酬は、いわゆる相場の範囲内と考えております。相場を逸脱するような格安(そのような格安な事務所では税理士が対応していないと思いますが・・)ではありません。
税理士業界における税理士報酬や専門家のレベルはピンキリです。
当事務所は、不動産税務に特化していますので、他の税理士事務所以上の価値を提供できるものと考えております。気がかりなことがございましたら、相談時にご確認ください。

A　初回面談時にお話をお伺いさせていただき、契約前に報酬額を提示して見積書を作成させていただきます。その後、見積額に変更が生じた場合には、事前に作業内容・理由をご説明し、了承を得てから作業に取り掛かりますので、どうぞご安心ください。

A　税務顧問契約の報酬については、毎月自動引き落としをさせて頂いております。
相続税や所得税の確定申告業務については、業務の着手時に報酬額の半額を着手金として頂き、残金のご請求は、業務がすべて完了した後となります。

A　初回相談は無料となっておりますので、お気軽にお問合せください。

A　報酬表を参照してください。

A　もちろん、できます。
不動産や相続に関するご相談であれば、規模は全く関係ありません。

A　もちろん可能です。
税務顧問は、電話、メール、TV 相談、郵送、データ共有などで通常作業を行い、また決算の打合せや相続対策などのご相談については事務所での面談又はテレビ電話（ＺＯＯＭなど）を行っています。
税務顧問は、全国対応をしていますので、お気軽にご相談ください。

A　もちろん可能です。
不動産の規模に関係なく対応させていただいております。
事務所としてサービスと報酬の基準はありますが、お客様のご要望にオーダーメイドで応えられるように努めています。

A　もちろん可能です。
報酬が発生する場合には、必ず、事前に「サービスと報酬のご提案」をさせていただきます。その後、見積額に変更が生じた場合には、事前に作業内容・理由をご説明し、了承を得てから作業に取り掛かりますので、どうぞご安心ください。

A　税務顧問については、毎月自動引き落としをさせて頂いております。
相続税や所得税の確定申告業務については、業務の着手時に報酬額の半額を着手金として頂き、残金のご請求は、業務がすべて完了した後となります。

A　個人オーナー様は、税務申告のみのお引き受けさせていただいておりますが、法人オーナー様におかれましては、税務顧問もお願いしております。
何卒宜しくお願い致します。

A　はい、もちろんできます。
会社設立に関する資本金設定、株主構成、役員報酬額などのご相談や各種届出書類の作成・提出などから対応いたします。
登記などは当事務所と提携している司法書士が担当させていただきますので、ワンストップで会社設立をお手伝いさせていただきます。

A　その年の１月１日から12月31日までの所得に対する税金を計算し、税務署に申告することを「確定申告」といいます。
確定申告は原則として翌年の2月16日から3月15日までに行う必要があります

A　不動産所得とは、次の①から③までの所得（事業所得または譲渡所得に該当するものを除きます。）をいいます。

① 土地や建物などの不動産の貸付け
② 地上権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け
③ 船舶や航空機の貸付け

A　不動産所得の金額は、次のとおり計算します。

※青色申告をしている場合は、さらに青色申告特別控除の金額【最大65万円】を差し引くことができます。

Q　総収入金額とはどのようなものをいいますか？
A　総収入金額には、賃料収入のほかに、次イ～ロのようなものも含まれます。

イ 名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

Q　必要経費とはどのようなものをいいますか？
A　必要経費とは、不動産収入を得るために直接必要な費用をいい、主として貸付けている不動産に係る次のイ～ニのものがあります。

イ 固定資産税
ロ 損害保険料
ハ 減価償却費
ニ 修繕費

A　不動産を賃貸したことにより受け取る家賃、地代、更新料などは、その金額を不動産所得の総収入金額に算入することとなりますが、その収入に計上すべき時期、つまりどの年分の所得として申告すべきかについては、原則として次のとおりです。

（１）地代・家賃・共益費
地代・家賃、共益費などは、その支払方法についての契約内容により原則として次のようになります。

イ 契約や慣習などにより支払日が定められている場合は、その定められた支払日の年分の所得として申告することになります。
ロ 支払日が定められていない場合は、実際に支払を受けた日の年分の所得として申告することになります。

ただし、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日の年分の所得として申告します。

（２）上記（１）以外のもの
家屋または土地の貸付けにより、一時に受け取る権利金や礼金については資産の引渡しが必要か否かにより次のイ又はロの時期に収入に計上します。

イ　貸付ける資産の引渡しを必要とするもの　⇒　引渡しのあった日
ロ　引渡しを必要としないもの　⇒　契約の効力発生日

このほか、名義書換料、承諾料、頭金などの名目で受け取るものについても同様です。

また、敷金や保証金は本来は「預り金」であるため、受け取っても収入にはなりませんが、返還を要しないものは返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上する必要があります。

A　貸付けや事業用として使っている建物、建物附属設備、機械装置、車両運搬具、器具備品などの資産の修繕費で、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。
しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を高めたりする部分の支出は資本的支出とされ、修繕費とは区別されます。
資本的支出とされた金額は、事業所得や不動産所得の計算上、減価償却の方法により各年分の必要経費に算入します。
次のとおり、修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。

（１）修繕費
次のイ又はロのような支出については、その支出を修繕費として必要経費に算入します。

イ　おおむね3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるとき、または１つの修理、改良などの金額が20万円未満のとき
ロ　１つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60万円未満のとき、またはその資産の前年末の取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるとき

なお、１つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、上記イまたはロに該当しない場合は、「資本的支出と修繕費の区分の特例（所基通37-14）」により資本的支出と修繕費に区分することが認められています。

（２）資本的支出
次のイ～ロのような支出は原則として資本的支出になります。

イ　建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
ロ　用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
ハ　機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額

【修繕費と資本的支出の区分（フロー図）】

A　事業用の建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減少します。このような資産を減価償却資産といいます。
よって、土地や骨とう品のように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産には該当しません。
減価償却資産の購入金額は、購入時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間（「法定耐用年数」）の全期間にわたり分割して必要経費となります。
このように、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続を「減価償却」といいます。

A　不動産所得に損失（赤字）が生じた場合には、その損失金額を他の黒字の所得金額から差し引く（「損益通算」といいます）ことができます。
ただし、不動産所得の金額の損失のうち、次のイ又はロの損失の金額は、損益通算の対象となりません。

イ　別荘等のように主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに係るもの
ロ　不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額

A　青色申告は、収入金額や必要経費に関する日々の取引状況を記録した複式簿記の帳簿に記帳し、その帳簿に基づいて正しい申告をすることで不動産所得から最大65万円が控除されたり、家族の給与を経費扱いにできたりと多くのメリットが受けられる制度です。
メリットとしては主として次のようなものがあります。

ただし、青色申告は適用する年の3月15日までに（その年1月以降に賃貸経営を開始した場合は事業開始後２ヶ月以内に）税務署に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりませんので注意が必要です。

A　不動産所得がある場合の確定申告に必要な書類は以下のものです。

① 確定申告書（第一表、第二表）
② 青色申告決算書【不動産所得用】（青色申告の場合）
③ 収支内訳書【不動産所得用】（白色申告の場合）

なお、次のものは税務署に提出する必要はありませんが、青色申告決算書や収支内訳書などの作成に必要となります。

• 現金出納帳など収入のわかるもの（例：通帳、契約書など）
• 賃借人の氏名や家賃月額などがわかる資料（例：賃借期間、敷金、礼金）
• 通帳、領収書、請求書など必要経費のわかるもの（例：銀行振込書、借入金支払明細、固定資産税領収書、保険料領収書、管理費など）

A もちろん、立ち会わせていただきます。
当事務所の所長は元国税調査官であり、調査立会は当事務所が得意とする分野でもあります。

A 不動産所得、譲渡所得を正確に計算することです。
特に、不動産所得における必要経費、譲渡所得における取得費・譲渡費用、特例の適用可否については厳しくチェックされます。
税務調査で多い例としては、特例の要件を満たしていないにもかかわらず、特例を適用して税金を安く計算している場合です。
税務調査で特例が認められなかった場合には、例えばマイホームの特例では最大3,000万円の所得が増え、追加で税金を納める必要が生じます。
さらに、加算税や延滞税といったいわばペナルティも課せられることになります。
その負担額は非常に多額になるため、特例などを利用する場合には、その判断も含めて不動産税務に強い税理士に相談することをオススメします。

A 税理士の主な仕事は、税務相談、税務代理、税務書類の作成およびそれらに関連する会計業務であり、税務関係業務は税理士以外にはできないことになっています。
当事務所は「相続・贈与・不動産」に係る税金を専門に取り扱っています。

A 税理士にも医者（内科や外科など）と同様に専門分野がありますので、お悩みの案件に応じて、その分野に精通する税理士を選ぶことが必要です。
また、何でも相談できそうという安心感があるのは一番大事です。

A 所得税を正確に計算し、節税できるポイントを熟知していることです。例えば、不動産事情や不動産関連法令等に精通しているため、特例を上手に活用するなどして所得税を節税することができます。
また、不動産専門に特化していることで、さまざまな事例を扱っているため、何か困難な問題が生じた場合でもスムーズな対応が可能です。

A 組織は大きくなればなるほど効率化を求めるため、縦割りの作業になります。そうすると、事務の内容に応じて担当者が変わるため、お客様にとっては不便が生じる場合もあるかと思います。また、担当者が税理士ではないということは往々にしてあります。
しかし、当事務所では、税理士本人が相談から申告書の提出まで一生懸命サポートさせていただきますし、個人事務所ですのでお客様との距離が近く、細かいところまで目が届くため、安心してお任せいだだけるのではないかと思っております。